soho外贸(SOHO外贸本金多吗)

上周，我们分享了一篇那些地产人没告诉你，他们被房子套牢了！她感觉我对房产比她了解多，所以想问问我，手上资金有二十多万，买住宅不够首付，能不能去买

 

上周，我们分享了一篇 那些地产人没告诉你，他们被房子套牢了！的文章， 柒柒随手转发到了校友群，一位许久未见的同学吴小米（化名）加我微信，才发现我们都在福州她感觉我对房产比她了解多，所以想问问我，手上资金有二十多万，买住宅不够首付，能不能去买SOHO。

为什么想着投资SOHO？原来是，她听一位同事说，上月高新区一SOHO项目开盘，卖得很火爆，她同事也买了一套虽然，今年开年楼市迎来了“小阳春”，但似乎跟火爆还有点差距，更何况是商办产品呢（为避免广告嫌疑，我们不体现具体项目名称）。

柒柒就到闽侯县商品房网上备案系统查询了下，该项目5月份首次开盘共530套房源，目前已售486套，去化率超9成（已备案），均价1.4万，面积约37-73平，去化速度在今年福州楼市的表现确属“优等生”了柒柒实地了解了下，该项目处于桥头位置，交通便利，且项目规划了特色商业，确能给人营造出美好的想象，更重要的是，售价比同片区内SOHO项目低。

但是，就如电影一般，“叫座”的就一定“叫好”吗？而我们上一篇文章里的几个案例，就是因为跟风投资，多年地产人也一样被套牢，但柒柒也不敢妄下断言，就替她问了几位曾投资过SOHO或对SOHO投资者接触较多的前辈。

一王小鹏（化名）住在闽侯某小区，小区内除了住宅还规划了SOHO因为工作缘故，他与许多业主相熟2017年，长租公寓逐渐为公众熟知，王小鹏也觉得大有可为，毅然辞职创业王小鹏接触到的SOHO业主多为被限购的投资客，有了前期与他们建立起的信任做基础，他决定先从自家小区入手，创业近2年，王小鹏创建的平台上有近80套房源，其中大部分是SOHO，因为改造后可成为独立的两套单身公寓，更受单身人士和小情侣喜爱。

因为项目规划原因，该小区SOHO并未设置车位，所以无法作为办公使用王小鹏收房源有两种方式（以约43平SOHO为例）：1、毛坯：约1100元/月月租收，押一付一，签约8年房东每月实收1100元合约到期后，由平台提供的硬装及软装归属房东。

2、简装：租金按市场价8折收，押一付一，签约5年，房东自己装修，每月实收2400元房源收入后，王小鹏再以1500元/间/月的价格出租，押二付一，一套房源可收回租金3000元/月无需直接接触租客及中介，每月坐收租金，是不是也挺惬意？。

（王小鹏在租房源）但房东可能不是这么想的！该项目2015年，首批SOHO均价约1.2万/平，最高时售价能达到2.2万，目前二手房售价约1.5万/平如果房子以1.2万/平价格买入，43平总价约51.6万，简装房装修费用预估为6万，年租金实收2.88万，年租金回报率：2.88万/（51.6万+6万）≈5%。

毛坯房源，年租金实收1.32万，年租金回报率：1.32万/51.6万≈2.6%但如果后期买入价格高，租金回报率也会随之降低我们知道，于2016年7月前买入的住宅，经过一波大涨行情，后期卖出时多能收获不错的升值收益。

那么，该小区的SOHO表现如何呢？目前该片区SOHO二手价约1.5万/平即使在最低价时买入，再次卖出时的差价，扣除利息后，收益率与住宅相比也相形见绌王小鹏认识一位房东，房子已经快装修完了，但急于用钱，转而出售，虽然以原价+装修款挂出，但买家仍觉得税费太高，房东只好将装修款抵税费，才算正式脱手。

持有两年，不但未升值，装修加上贷款利息就损失了十多万还有房东花高价装修，想以一套3500元的价格租出，却发现同样价格，租客更倾向于选择住宅王小鹏认为，买SOHO地段很重要，地段好租金收益才会有保障且最好选择精装产品，这样交房后即可收租，省去装修麻烦，无装修噪音、垃圾也更容易租出高价。

当然，买入时的价格最关键，这决定了后期的回报率二从“租房族”到入住市区一线江景大平层“人生赢家”的转身，可能是李杰克买房路上最值得夸耀的“壮举”，其中，投资SOHO也成功助了他一臂之力2016年，已育有一子的李杰克（化名），还是个住在五四北的“租房族”，但因为从事房产销售多年，李杰克深知买房的重要性。

上半年，他在闽侯上街买了一套100多平三房住宅，准备交房后用于自住，当时为了去库存，闽侯县政府还给予3万元的购房财政补贴优惠下半年，上街住宅涨了5-6成，房价飞涨让许多赶上风口的人，体验了一把资产快速升值的“神奇魔力”，包括李杰克在内。

同年12月，他又“盯”上了南屿某项目的SOHO，因为与开发商有合作，他以低于对外售价（11000元/平）买入了一套约42平的5米SOHO，实际成交价9000元/平，总价约37.8万，首付18.9万。

2018年3月，李杰克买的SOHO交房并办理产权证，因为资金紧张，他以略低于市场价的13500元/平出售，价差18.9万，扣除办理产权证3.5%税费与贷款利息（基准利率4.9上浮10%），持有4个月，李杰克估算这次投资的回报率约80%。

接手人是一个在福州市区定居多年的家庭，因父母年纪渐大，想将他们从老家接过来，但市区的房价太贵，他们转而将目光转向总价较低的SOHO虽然，6月份传出万达广场即将入驻南屿的利好消息，周边SOHO纷纷涨价，其他业主也将挂卖价提高到1.8万元/平，李杰克预计如果等到这时出售，实际售价可能会高出1000元/平。

但商品向来买定离手，他对这次投资仍较为满意

（建设中的南屿万达广场）2017年底，他又以SOHO出售的本金及收益，与朋友合资买了一套永泰别墅因为买入时为价格低点，房产升值非常可观，18年5月，李杰克将手上仍持有的上街住宅及永泰别墅出售，三套房子为他赢得了约170万的投资收益，这成为他于18年6月买入市区一线江景大平层的资本。

两年多时间，李杰克通过投资住宅及SOHO，完成了一次华丽的逆袭他说，感谢时代！但能及时抓住机遇也很关键因为SOHO投资门槛低，李杰克认为，如果价格合适可以考虑，但很多人投资SOHO时，容易忽视其二次交易时将产生的较高税费。

三2016年，黄彬彬（化名）创业赚得了人生第一桶金，因为被限购，已持有3套房产的他无法再购买住宅，也找不到可靠的人代持，正好需要自己的办公空间，目光自然就落到不被限购的SOHO上黄彬彬看上的SOHO，处于鼓楼区主干道上，近地铁，核心地段资产，无论自用办公，或是投资出租，他觉得都更有价值。

但促使他购买的另一个更重要原因是，SOHO价格比周边住宅低约5000元/平

核心地段+价格划算，黄彬彬以1.7-1.8万/平单价，买了5套40多平SOHO目前，他将其中一套作为工作室使用，其他4套租给企业作为办公场所，每月租金约2300元/套（毛坯租金55元/平）黄彬彬的其中一个朋友也买了该项目SOHO，但跟他不同的是，朋友在交房后就将房子卖出，近 70万总价买入，持有不到一年时间，升值了约20万。

而对于这几套SOHO，黄彬彬打算长期持有，除去租金部分，他只需每套再补上1000多元就够月供，资金压力不大。

（黄彬彬买入的SOHO项目，目前入驻办公企业较多）虽然，约3.8%的年租金回报率并不高，但将现金转换为资产持有，让黄彬彬觉得更安心而且，他相信随着周边在建商场开业，占据核心资源，他的资产将更具保值性与增值性，他愿意与时间做朋友。

会不会再买SOHO，黄彬彬认为，如果自己有办公需求，且五区内SOHO有性价比高的产品，仍会考虑购买。

王小鹏接触的SOHO业主，多数觉得自己踩了坑；李杰克通过投资SOHO，获得了再次投资的本金，并最终助力他成功逆袭；黄彬彬投资SOHO，实现了城市核心地段优质资产配置为了对市面上的SOHO有更为全面的了解，柒柒带着同学吴小米，了解了部分在售SOHO项目及已交房SOHO项目的二手价格及使用情况。

1自住、办公、出租混合我们了解的其中一个高新区SOHO项目，处于主干道上，配置了底商，紧邻建设中的万达广场，二手售价约1.4万/平交房近一年，楼栋内装修声此起彼伏，装修工进进出出搬运着材料我们发现，其中有的房间被装修为有多个床位的宿舍，有的装修豪华用于自住，有的则被装修为办公空间，功能各异。

但能看出，目前SOHO住户很少

（走廊）如果自住，进出人员混杂，影响居住舒适度若是办公，项目内由开发商自持，并已运营的写字楼，目前已入驻数十家企业，但目前片区人气还未聚集起来，地铁未通，公交线路较少，便利性不是很高若作为出租考量，周边未形成较为成熟办公区，承租人群较少。

中介小哥也表示，周边的租赁市场并未发展起来，租客较少，底商也多还未入驻

（写字楼已入驻企业）但随着几个新建项目陆续交房，且商圈逐渐形成，未来无论出租或是办公，或将带来更多需求，只是若纯作为投资考虑，时间成本会比较高2偏自住属性过渡型产品一品牌开发商SOHO项目，无论是社区内公共空间，或是建筑外立面，都与住宅小区相似。

虽然交房不久，但从内包阳台上晾晒的衣物可知，已有多户入住，小区楼下还有大妈在遛孙子

中介小哥告诉我们，该小区与其他SOHO项目相比，自用客户更多，因为周边住宅价格太高，因而选择SOHO产品。

虽然，较为低矮的层高，与较大的进深，同楼层户数多，令人感觉居住舒适度稍差于住宅，但以低于周边住宅的价格（周边住宅二手价约2万/平，SOHO二手价约1.4万），获得近双倍使用空间，作为过渡使用仍不失为一个选择。

四五十平面积，设计为三房，足够一个家庭使用，等资金充足，再置换为住宅3偏办公属性近繁华商圈及CBD的SOHO，如万宝商圈旁、东二环泰禾等，多被作为办公、美甲美发沙龙、私人会所等使用，因为地段好，地铁、公交等交通便利，周边居住、商业及办公氛围浓厚，承租人群较多，但售价也相对较高，单价最高能达到4万/平。

（东二环泰禾广场SOHO里的小工作室）

就资产增值来说，SOHO增值空间通常不及住宅，但从租金收益考虑，可设计为两层的SOHO普遍要高于住宅那么，SOHO到底能不能买呢？1、如黄彬彬一样被限购，手上又有闲置资金，就可以选择地段好的SOHO，以达成资产配置的需求。

一方面核心地段能保证较为稳定的租金收益，另一方面，城市中心的稀缺资源及聚合能力，将带动资产升值如深圳湾1号SOHO，虽然是商办产品，却是全深圳最贵的房子，发售中的莱佛士公寓，单价预计28万/平，目前写字楼现楼在租，月租金300-450元/平，二手售价20万，比周边住宅贵了近一倍。

（图片来源网络）好地段、高品质的SOHO产品，同样能支撑起高价格2、想住在市区，但资金不足，面临“郊区远居”或“市区蜗居”的两难选择，那么，一套总价低、使用面积大的SOHO作为过渡也不错但需要考虑，SOHO二手出让时，税费比住宅高，增值税5.6%（住宅满2年免征）、个人所得税1.5%（住宅90平以下1%）、契税3%（住宅90以下1%）等其他费用，总计预计为申报价的12-13%，可能会影响其流动性及售价。

除此，贷款利率、水电、物业费也要比住宅高

（图片来源于网络）3、公司步入稳步发展阶段，需要固定的办公场所，买入SOHO，既持有资产，又可节约租金最后，柒柒建议同学吴小米，如果一定要投资SOHO，建议在力所能及的情况下，尽量选择市区内，地段相对较好，开发商实力、物业等较佳的产品。

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